Ипотека при разводе: как разделить недвижимость, советы юристов

ОглавлениеИпотека при разводеКак разделить ипотечную квартиру при разводеКвартиру, купленную до бракаКвартиру, купленную в бракеПри разводе с ребенкомС материнским капиталомВоенная ипотекаС брачным договоромВарианты разделаПравила разделаПорядок разделаМировое соглашениеЧерез судНеобходимые документыСоглашение о разделе ипотечной квартирыОсобенности раздела ипотечного дома с земельным участкомОсновные сложности при разделеПродажа ипотечной квартиры после разводаИсковая давность раздела имуществаСоветы юристовМОСКВА, 29 мар — РИА Новости. Ипотека — целевой заем у банка на покупку недвижимости. Как делится заем при разводе, что делать, если супруги взяли квартиру в ипотеку до заключения официального брака, как по закону разделить имущество, если недвижимость была приобретена с использованием средств материнского капитала или в военную ипотеку, на что могут рассчитывать бывшие муж и жена, если в семье есть несовершеннолетние дети, — в материале РИА Новости.Ипотека при разводеПо статистике более половины ипотечных заемщиков — это супруги с детьми или пары, планирующие заключить брак. Кредит помогает купить отдельное жилье и начать семейную жизнь в собственной квартире, однако, в случае развода перед парой встает вопрос: как разделить ипотечную недвижимость.Как разделить ипотечную квартиру при разводеСемейный кодекс РФ предусматривает два правовых режима имущества супругов: законный (совместно нажитое имущество подлежит равноценному разделу) и договорный (возникает при заключении брачного договора или соглашения о разделе).Разделу подлежит все имущество, приобретенное в период брака по возмездным сделкам. Он может быть осуществлен не только при расторжении союза, но и в браке в досудебном и судебном порядке.««Ипотека является кредитным обязательством. Это означает, что на любой стадии погашения кредита появляется актив, который можно посчитать в рублях. Исходя из этого, любой член семьи претендует на часть этого актива в соответствии с Семейным кодексом. Другими словами: можно делить либо непогашенную часть ипотечного кредита, либо наоборот уже внесенную сумму», — отметил Валерий Асанов, директор Научно-исследовательского Института Судебных Экспертиз в Санкт-Петербурге.© iStock.com / venuestockДокументы на недвижимость© iStock.com / venuestockДокументы на недвижимостьПо словам адвоката Алены Животовой, ипотека часто становится головной болью и для родителей супругов. Некоторые из них на случай возможного развода детей официально оформляют заем или дарение денег на покупку жилья. Это позволяет зафиксировать, что средства официально дарятся не семье, а одному из ее членов. При разделе имущества это дает возможность получить большую его часть.Квартиру, купленную до бракаВ соответствии со ст. 36 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из них во время брака в дар, наследство или по другим безвозмездным сделкам, является его собственностью.«Если супруги решили развестись, при этом ипотека еще не выплачена, то можно остаток долга признать в судебном порядке личным долгом того супруга, который брал ипотеку, при этом заемщик выплачивает денежную компенсацию второму супругу (половину всех платежей, которые совершались во время брака). Если ипотека гасилась после заключения брака личными средствами одного из супругов или за счет общего имущества было произведено улучшение квартиры, которое существенно повлияло на ее стоимость, то имущество (на основании статьи 37 Семейного кодекса РФ) суд может признать общим. Сделать это довольно тяжело, необходимы весомые доказательства», — отмечает Людмила Александрова, юрист Центра семейного права в Тропарево-Никулино.По словам эксперта ООО “ЮРИСТЫ” Алены Даниловой, ранее договор на покупку квартиры считался заключенным только после регистрации в Росреестре, однако это правило не применяется после 1 марта 2013 года. Поэтому чтобы доказать, что недвижимость была приобретена в ипотеку до брака, нужно предоставить договор и акт приема-передачи, которые подписаны до официального оформления супружества. Таким образом квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом.Квартиру, купленную в бракеИмущество, нажитое супругами в браке, является их общей собственностью и подлежит разделу в равных долях (п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 34 СК РФ; п. 1 ст. 256 ГК РФ), выплаченная часть стоимости квартиры и долг по ипотеке также делятся поровну, при этом не важно, на кого оформлено имущество: на одного или обоих супругов.«Никита Кузьмин, помощник адвоката АБ «S&K Вертикаль», отмечает: “Одной из проблем, возникающих в судах при разделе квартиры, приобретенной супругами в ипотеку, может стать источник средств для частичного погашения кредита: от этого зависит, в какой пропорции суд определит долю супругов. Например, если часть квартиры была оплачена за счет средств одного из них, вырученных от продажи принадлежащей ему до вступления в брак квартиры, суд может отойти от принципа равенства долей, пропорционально рассчитав часть оплаченной доли”.Судебный юрист по гражданским делам компании «ВашЮрист» Сергей Полежаев поясняет, что в случае отсутствия брачного договора квартира может быть разделена по соглашению либо в судебном порядке. При ипотеке может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком и привлечение его к участию в разделе имущества.««Но банки не спешат давать свое согласие на раздел долга, так как солидарная ответственность заменяется долевой, а это усложняет процесс взыскания денежных средств», — добавляет Андрей Завертяев, юрист цифровой платформы законодательных инициатив «Инициатор».© РИА Новости / Илья Питалев | Перейти в медиабанкИпотека при разводе© РИА Новости / Илья ПиталевПерейти в медиабанкИпотека при разводеКак объясняет Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской юридической службы, для обеспечения возврата средств при изменении кредитного договора банки могут выставлять дополнительные требования. Например, потребовать замену одного созаемщика на другого, такого же платежеспособного, запросить справки о доходах за последние шесть месяцев потенциального нового должника. Поэтому довольно часто в договор вместо бывшего супруга записывают одного из родителей.При разводе с ребенком- По закону дети не имеют права собственности на имущество родителей, равно как и родители на имущество детей, — отмечает Людмила Александрова.Но если будет доказано, что ребенку требуется отдельная комната для проживания, то при разделе доля того, с которым он остается, может быть увеличена.««Необходимо доказать обстоятельства (например, ребенок-инвалид и ему требуется отдельная комната), при которых неравный раздел соответствует обеспечению интересов детей», — предупреждает Максим Тарасов, эксперт Азиатско-Тихоокеанской коллегии адвокатов.С материнским капиталомКвартиру, купленную в том числе на средства материнского капитала, необходимо оформить в общую долевую собственность. При разделе нужно выделить не только доли супругов, но и доли детей. Ребенок может претендовать только на ту часть жилища, пропорциональную его доле в материнском капитале.О нюансах раздела недвижимости, в которую был вложен материнский капитал, рассказывает Максим Тарасов:«“Если квартира была полностью приобретена за счет средств маткапитала, то доли определяются равными, то есть на супруга, супругу и детей. Если недвижимость куплена с использованием дополнительных средств, то равные доли у супругов и детей только на маткапитал. При желании по соглашению можно установить любые доли в недвижимости, но стоимость должна быть не меньше стоимости маткапитала. Сами его средства не подлежат разделу, так как не являются совместно нажитым имуществом”.Если материнский капитал использован после расторжения брака, а сертификат получен в браке, после развода бывший супруг не имеет права на долю.После раздела такой квартиры в судебном акте должно быть прописано, каким образом и кто из совершеннолетних членов семьи будет погашать кредит.Военная ипотекаКвартира, приобретенная по военной ипотеке, является совместно нажитым имуществом и подлежит разделу.««Есть единичная судебная практика, в которой суды приходят к выводу, что квартиру, находящуюся в военной ипотеке, нельзя признать совместно нажитым имуществом и разделить, так как она приобретена на денежные средства государства, а значит, по безвозмездной сделке. Однако в большинстве случаев такие решения отменяются вышестоящими инстанциями со ссылкой на позиции Верховного и Конституционного Судов РФ», — рассказывает Екатерина Булыгина, старший юрист практики семейных и наследственных споров бюро адвокатов «Де-юре».© iStock.com / AndreyPopovСудья держит документы© iStock.com / AndreyPopovСудья держит документы“На сегодняшний день есть противоречивая судебная практика раздела квартиры, приобретенной за счет средств накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Возникла эта проблема в связи с тем, что в Законе «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» не учитывается количественный состав семьи военнослужащего при выделении денежных средств, они поступают на именной накопительный счет военнослужащего вне зависимости от его семейного статуса, то есть имеют целевое назначение и являются собственностью супруга. Тем не менее, сначала Верховный Суд РФ, а затем и Конституционный Суд РФ указали на то, что приобретенное в период брака жилое помещение за счет участия одного из супругов в военной ипотеке является совместной собственностью и подлежит разделу”, — отмечает Никита Кузьмин.С брачным договоромСупруги могут договориться, как в случае развода квартира будет делиться и закрепить свои договоренности в брачном договоре.««Если ипотеку супруги будут брать после заключения брачного договора – банк необходимо известить о его условиях. В случае возникновения сомнений банк может предложить повышенную процентную ставку или попросить внести изменения в брачный договор, а то и вовсе откажет в выдаче кредита, — говорит Людмила Александрова. — Если же ипотека взята, а супруги после этого приняли решение составить брачный договор, то все равно банк необходимо поставить в известность. Данная обязанность закреплена в ст. 46 Семейного кодекса”.Если выяснится, что условия брачного договора крайне невыгодны для супруга-должника, банк может потребовать изменения условий или расторжения договора ипотечного кредитования.По словам Екатерины Булыгиной, если по брачному договору супруги договорились, что ипотечная квартира достается одному из них, а обязательство по выплате кредита другому, то такой брачный договор может быть признан недействительным и придется обращаться к другим способам раздела совместно нажитого имущества.Варианты разделаЕсть три возможных варианта раздела ипотечной квартиры при разводе: раздел в соответствии с брачным договором, заключенным до или в период брака; заключение соглашения о разделе совместно нажитого имущества; раздел имущества через суд.Договор купли-продажи и регистрация долевой собственности не являются соглашениями и не влекут изменение режима совместной собственности.Правила разделаПри разделе имущества существуют определенные правила:1.Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.2.Имущество может быть признано судом совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).3.При прекращении семейных отношений имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания, может быть признано судом собственностью каждого из них.4.Сожительство, как правило, не порождает возникновение совместной собственности.5.Срок исковой давности для раздела имущества супругов, брак которых расторгнут, составляет три года со дня, когда сторона узнала или должна была узнать о нарушении своего права.© РИА Новости / Наталья Селиверстова | Перейти в медиабанкУказатель к нотариальной конторе© РИА Новости / Наталья СеливерстоваПерейти в медиабанкУказатель к нотариальной контореПорядок разделаНедвижимость, приобретенная в ипотеку, при разводе может быть разделена по соглашению, мировому соглашению или через суд.Мировое соглашениеЕсли супруги уже обратились в суд и в ходе рассмотрения дела или на стадии исполнения решения суда смогли договориться об условиях раздела имущества, то они могут заключить мировое соглашение в порядке, предусмотренном Гражданско-процессуальным кодексом РФ.По словам Екатерины Булыгиной, мировое соглашение заключается в письменной форме в трех экземплярах. Если суд его утвердит, производство по делу прекращается. В определении о прекращении производства отражаются достигнутые договоренности. Если один из супругов откажется их выполнять, на основании этого определения выдается исполнительный лист на принудительное исполнение условий мирового соглашения.Через судО том, как разделить ипотечное имущество в судебном порядке, рассказывает Екатерина Булыгина:“В случае если супругам не удается договориться, то раздел имущества происходит в судебном порядке в соответствии с п. 3 ст. 38 СК РФ. К рассмотрению дела привлекается банк в качестве третьего лица. Если ипотечная квартира – это единственное имущество, нажитое в браке, она не может быть разделена между супругами в натуре, то есть с сохранением за каждым из них по половине квартиры. Это объясняется тем, что квартира является неделимым объектом и выдел доли в ней в натуре невозможен. Соответственно, в этом случае квартира выделяется в собственность одного из супругов в зависимости от степени нуждаемости, наличия детей и их совместного проживания и прочее, а второму супругу выплачивается компенсация, равная стоимости его доли”.По словам Татьяны Трофименко, суд при разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, может в отдельных случаях отступить от равенства долей, учитывая интересы несовершеннолетних детей и заслуживающие внимания интересы одного из супругов. Например, когда супруг без уважительных причин не получал доходов либо расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи (проигрывал семейные средства в азартные игры, тратил их на алкоголь, наркотики), а также случаи, когда один из супругов по состоянию здоровья или по другим, не зависящим от него обстоятельствам, лишен возможности получать доход от трудовой деятельности.Необходимые документыДокументы для заключения брачного договора или соглашения о разделе совместно нажитого имущества: бумаги, подтверждающие приобретение имущества (например, договор о купле-продаже); свидетельство о государственной регистрации права собственности (при наличии); кадастровый номер объекта недвижимости (выписку из ЕГРН нотариус будет получать самостоятельно, чтобы проверить актуальные сведения); оригинал или копия кредитного договора и/или договора ипотеки; согласие банка на сделку; документы о разводе в случае подписания соглашения о разделе имущества после расторжения брака; иные документы, которые зависят от условий каждого конкретного соглашения.Документы, необходимые для раздела совместно нажитого имущества в судебном порядке: исковое заявление; документы, подтверждающие оплату государственной пошлины (рассчитывается исходя из цены иска – совокупной стоимости всех объектов, заявленных к разделу, — и составляет в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19, пп. 3 п. 1 ст. 333.20 НК РФ от 400 руб. до 60 000,00 руб.).документы, подтверждающие обстоятельства, на которые истец ссылается (первичные документы, подтверждающие приобретение имущества, свидетельство о государственной регистрации права собственности (при наличии), выписка из ЕГРН, копии кредитного договора и/или договора ипотеки, документы о расторжении брака (при наличии), и другое); документы, подтверждающие стоимость совместно нажитого имущества (отчет об оценке, информация о кадастровой стоимости объектов недвижимости, распечатки с сайтов и других источников, которые дают первичное представление о стоимости недвижимости); расчет компенсации за превышение доли одного из супругов (при необходимости); документы, подтверждающие направление искового заявления в адрес ответчика и третьего лица (банка, в залоге которого находится недвижимость).© РИА Новости / Павел Бедняков | Перейти в медиабанкЖилой комплекс в поселке Ватутинки в Новомосковском административном округе Москвы© РИА Новости / Павел БедняковПерейти в медиабанкЖилой комплекс в поселке Ватутинки в Новомосковском административном округе МосквыСоглашение о разделе ипотечной квартирыЕсли стороны достигли согласия по распоряжению имуществом, то они могут заключить соглашение о разделе и заверить его у нотариуса.В соглашении можно указать, что квартира и обязательства по договору об ипотеке переходят к одному из супругов или распределяются между сторонами в определенных долях. Но возникает необходимость получения согласия банка на проведение сделки. Это обусловлено тем, что в результате сделки обязательства одного из супругов полностью переходят на другого и меняется состав участников кредитного договора. Получение согласия банка — процедура достаточно непростая. Для этого нужно обратиться в банк с заявлением. К нему необходимо приложить проект соглашения, свидетельство о расторжении брака, а также сведения о доходах и иных активах супруга, на которого переходят обязательства по погашению задолженности. С заявлением о даче согласия следует обратиться обоим супругам, иначе банк откажется одобрять сделку.Особенности раздела ипотечного дома с земельным участкомРаздел земельного участка и находящегося на нем дома, приобретенных в ипотеку, может быть произведен при соблюдении следующих условий: соответствует закону и не мешает использованию недвижимости на нем; не нарушает прав и интересов третьих лиц; площадь полученных участков находится в пределах допустимых значений (от 300 до 3000 кв.м.).Основные сложности при разделеОб основных сложностях рассказывает Максим Тарасов:1.Не является совместным имущество, приобретенное во время брака, но на личные средства одного из супругов.2.Факт регистрации договоров и прав на недвижимость после расторжения брака не имеет правового значения при решении вопроса об отнесении этого имущества к общему.3.Главными условиями, определяющими имущество как совместно нажитое супругами, являются момент возникновения материально-правовых оснований приобретения такого имущества и источники его оплаты.4.Если один из супругов ссылается на отчуждение в период брака другим супругом общего имущества или его использование вопреки воле первого и не в интересах семьи, то именно на него возлагается обязанность доказать данное обстоятельство.«»Если при заключении соглашения банк не согласился на коррекцию ипотечного договора, а совместная оплата долга становится невозможной, бывшие супруги могут продать такой объект", — говорит Татьяна Трофименко.Продажа происходит двумя способами: по предварительному договору покупатель вносит аванс в размере долга по кредиту, бывшие супруги погашают обязательства, снимают обременение и заключают основной договор купли-продажи, регистрируют право, производится остаточный расчет между сторонами; с согласия банка производится переуступка долга по кредиту новому собственнику и плательщику кредита, заключается договор купли-продажи квартиры, разница между кредитом и ценой объекта вносится покупателем на счет супругов.Продажа ипотечной квартиры после разводаВ том случае, если разведенные супруги не желают жить в ипотечной квартире, ее можно продать (целиком или долями) и погасить задолженность перед банком. О своем намерении необходимо уведомить кредитора, но важно знать, что: не все банки согласны на подобную схему; тяжелее найти покупателей на сделку с недвижимостью, находящейся в залоге; если квартира находится в собственности менее трех лет, продавцу нужно будет уплатить налог с продажи.Вариантов выхода из положения два: продавец может уговорить покупателя перевести ему деньги для того, чтобы оплатить ипотечную задолженность, снять обременение и после этого оформить недвижимость на нового владельца; продать квартиру с обременением и перевести обязанности по уплате ипотеки на покупателя (в этом случае покупатель должен соответствовать критериям банка по платежеспособности, иначе кредитное учреждение откажет в проведении сделки), если соглашение достигнуто, продавцу возвращаются уплаченные ранее средства по кредиту.© РИА Новости / Кирилл Каллиников | Перейти в медиабанкВходная дверь квартиры в новостройке© РИА Новости / Кирилл КаллиниковПерейти в медиабанкВходная дверь квартиры в новостройкеИсковая давность раздела имуществаИсковая давность раздела имущества — срок, в течение которого может быть произведен раздел (ст.195 ГК РФ), по закону он составляет три года. Есть определенные правила по расчету подобной исковой давности: она не может возникнуть до официального развода (даже если супруги не живут вместе); отсчет исковой давности начинается с того момента, когда один из бывших супругов узнает о том, что его права ущемлены (п. 1 ст. 200 ГК РФ).Например, пара после развода продолжает пользоваться недвижимостью совместно в течение нескольких лет, но в какой-то момент один из супругов решает выселить второго, который с этого момента имеет полное право подать в суд на раздел имущества.Советы юристов«- Развод – не единственный источник проблем с ипотекой. Иногда бывает так, что супруги прекращают отношения, официальном не расторгая брак. Ипотека при этом, как правило, остаётся на одном из них. В этом случае сторона может перестать гасить долг, не уведомив об этом второго супруга. По закону долг считается общим и если, к примеру, ушедший из семьи муж перестает делать отчисления, то банк имеет право обратиться за взысканием всей суммы займа с обоих супругов. Все это справедливо при отсутствии брачного контракта, — рассказывает Алёна Животова.Юристы предупреждают, что при разделе имущества через суд, учитываются права всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей, а также все нюансы и обстоятельства по делу, поэтому в каждом конкретном случае спор между бывшими супругами решается по-разному.“При расторжении брака немало сложностей возникает и при разделе ипотеки, в том числе с использованием материнского капитала. В случае развода и раздела имущества, с одной стороны, каждый из собственников имеет право на свою долю, с другой стороны — право залога есть и у банка, предоставившего кредит на приобретение жилья. Это означает, что до тех пор пока ипотечный кредит не будет погашен в полном объеме, выделить долю из общего имущества невозможно, — говорит доцент кафедры правового регулирования бизнеса и прикладной юриспруденции Университета «Синергия» Лариса Крушанова. — Другой проблемой может быть то, что заемщик либо созаемщик прекращает вносить платежи. Что делать в этом случае? Возможны следующие способы разрешения проблемы: получить от банка-кредитора разрешение на продажу жилья, а полученные средства разделить исходя из вклада каждого из супругов; продолжать вносить платежи, а после того, как кредит будет выплачен, взыскать с другого собственника выплаченную часть средств; Но самый правильный способ — решить вопрос в досудебном порядке”.